Diagnóstico antes de produto
Você não recebe uma lista de empreendimentos no primeiro contato. Recebe uma leitura do seu objetivo, do seu prazo e da sua capacidade de fluxo — o imóvel vem depois, se fizer sentido.
Consultoria de investimento imobiliário · São Paulo
Comprar imóvel sem critério é aposta. Ajudamos você a investir em São Paulo.
Lançamentos e imóveis novos em São Paulo analisados por fluxo de pagamento, demanda da região e cenário de rentabilidade — antes de virar recomendação.
- J46331
- CRECI
- Vila Mariana
- Rua Vergueiro, 3185
Quem responde por isso
Marcus Sarkis
Diretor Geral
Nossa imobiliária é diferente. Nasceu da paixão pelo investimento no mercado imobiliário. Daí nasceu a metodologia, que foi amparada pela tecnologia. Ao final de cada consultoria, sempre nos fazemos a mesma pergunta: eu faria o investimento se o dinheiro fosse meu?
A maior parte do mercado te mostra a planta, projeção de rendimento e a condição do mês. Nós preferimos começar pela demanda real da região, pelos objetivos pessoais, estratégias de desembolso e cenários de investimento: conservador, realista e favorável. Buscando sempre entender se a conta fecha, se o investimento se sustenta.
Investimento imobiliário tem risco. Quem te promete o contrário está vendendo sonho, não te prestando consultoria.
Antes de imóveis, vendemos confiança.
CRECI J46331
Rua Vergueiro, 3185
Vila Mariana - São Paulo - SP
No que acreditamos
Investimento se explica com naturalidade, como quem já fez essa conta muitas vezes. Não é preciso holofote, urgência nem promessa para tomar uma boa decisão — é preciso dado com fonte, cenário com variação e alguém disposto a dizer quando comprar não é a melhor escolha.
O que a Prop.Menu analisa
Seis variáveis, sempre na mesma ordem. Nenhuma recomendação sai daqui sem passar por todas.
01
Tipologia versus público
Studio não é bom investimento em todo lugar. Depende de para quem aquela metragem faz sentido naquela rua.
02
Demanda da região
Quem quer morar ou alugar ali, e por quê. Infraestrutura, mobilidade e o que já existe no entorno.
03
Fluxo de pagamento
Entrada, mensais, intermediárias, chaves e correção. O preço é uma fotografia; o fluxo é o filme inteiro.
04
Custos reais
Condomínio, IPTU, ITBI, registro, mobília e vacância. O custo que aparece depois é o que quebra a conta.
05
Cenários de rentabilidade
Sempre três: conservador, realista e favorável. Sempre rotulados como simulação, nunca como projeção garantida.
06
Estratégia de saída
Revenda na planta, revenda pós-chaves ou locação. Toda entrada precisa de uma saída pensada antes.
Por que passar por aqui
Inteligência de dados
Trabalhamos com Órulo para tabelas e materiais de lançamento e com Airdna para estimativa de rentabilidade de locação. Todo número citado tem origem e data.
Cenários alternativos
Conservador, realista e favorável. Se a decisão só fecha no cenário favorável, isso é informação — e você vai ouvir.
Mercado primário e secundário
Lançamentos, imóveis novos e revenda em São Paulo. A análise é a mesma nos dois: fluxo, demanda e cenário antes da recomendação.
Sem urgência fabricada
Nada de contagem regressiva ou última unidade. Se a condição é boa, ela sobrevive a você pensar por uma semana.
Risco na mesa
Riscos e oportunidades aparecem lado a lado, no mesmo documento. Imóvel é investimento, e investimento tem risco.
Acompanhamento após a compra
Documentação, repasses, cronograma da obra e decisão de saída. A relação não termina na assinatura.
Como funciona
Quatro etapas. A primeira é uma conversa, não uma proposta.
- 01
Diagnóstico
Localização, tipologia, tempo e valor — as quatro perguntas que definem se estamos falando do mesmo investimento.
- 02
Seleção
Curadoria de lançamentos que respondem ao diagnóstico, com o motivo de cada um estar na lista.
- 03
Simulação
Fluxo de pagamento completo e três cenários de rentabilidade, com fonte e data em cada linha.
- 04
Acompanhamento
Negociação, documentação, obra e a decisão de saída quando ela chegar.
Por que São Paulo
Mercado primário paulistano
A cidade concentra a demanda mais constante do país por moradia e locação de curta e longa duração. O que muda a conta, porém, nunca é a cidade — é a rua.
Demanda que não depende de temporada
Trabalho, saúde e educação sustentam procura o ano inteiro, diferente de praças com sazonalidade de turismo.
Mercado de lançamentos ativo
Volume de novos empreendimentos suficiente para comparar alternativas em vez de aceitar a primeira condição.
Bairros com lógicas distintas
Pinheiros, Vila Olímpia, Itaim e Faria Lima respondem a públicos diferentes. Analisar por bairro, nunca pela cidade.
Infraestrutura como variável
Linha de metrô, corredor de ônibus e requalificação urbana mudam a demanda de uma região antes de mudar o preço.
Liquidez na revenda
Base ampla de compradores reduz o tempo entre decidir sair e conseguir sair — o que nem toda praça oferece.
Dado disponível
É onde as bases que usamos têm maior cobertura, o que permite trabalhar com estimativa auditável em vez de intuição.
Para quem isso faz sentido
Você quer o imóvel operando desde o primeiro mês
- Imóvel pronto, para começar a gerar renda logo
- Quer ver dividendos no curto prazo
- Costuma se inclinar ao short stay, a locação por temporada
Você constrói a renda para depois, não para agora
- Aceita fluxos de pagamento mais longos
- Não depende dessa renda no curto prazo
- Planeja a aquisição estruturada de vários imóveis
- Costuma preferir a locação convencional, de longo prazo
Você já tem carteira e quer mantê-la crescendo
- Carteira ampla de imóveis já formada
- Pensa em sucessão patrimonial
- Aceita risco maior por retorno mais agressivo, como a SCP — Sociedade em Conta de Participação
- Escolhe short ou long stay conforme a lógica do mercado
Não fique no escuro
no mercado imobiliário
Fale com meu time antes de comprar seu próximo imóvel. A primeira conversa é um diagnóstico — não uma proposta, não um compromisso.
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